بدأت شركة الأول كابيتال تغطية سهم شركة أم القرى للتنمية والإعمار وكانت أول توصية لها بالاكتتاب وحددت السعر المستهدف لسهم أم القرى عند 27.03 ريال.
في هذا التقرير والمعد من قبل قسم الأبحاث التابع لإدارة المصرفية الاستثمارية بشركة الأول كابيتال، تم تحديد القيمة العادلة لسهم شركة أم القرى للتنمية والإعمار (وهي الشركة التي مازالت في مرحلة الطرح الأولي حتى تاريخ هذا التقرير) عند سعر 27.03 ريال سعودي للسهم مقابل السعر النهائي للطرح و الذي من المفترض إعلانه رسميا بتاريخ 27 فبراير 2025 و الذي نتوقع أن يكون 15 ريال سعودي للسهم باعتبار أنه تم فعليا إعلان نطاق سعر الطرح بين 14 و 15 ريال سعودي للسهم. وبالتالي نوصي بالاكتتاب في الطرح العام الأولي لشركة أم القرى للتنمية والإعمار. القيمة العادلة المحددة عند 27.03 ريال سعودي للسهم نتجت عن تقييم الشركة وفقا لمنهجيتين للتقييم وفقا للافتراضات المبينة في نماذج التقييم المالي الموضحة بهذا التقرير ومنح أوزان نسبية متساوية لنتائج المنهجيتين.
شركة أم القرى للتنمية والإعمار هي الشركة المالكة و المطورة والمشغلة لمشروع “وجهة مسار” و هو أكبر مشروع إعادة تطوير في مكة المكرمة حيث أن مشروع وجهة مسار يستهدف تطوير المنطقة الواقعة بين نقطة تقاطع الطريق الدائري الثالث وطريق الأمير محمد بن سلمان (طريق أم القرى سابقا) والنقطة التي تقع على مسافة 550 مترا فقط من باب الملك فهد بالمسجد الحرام. و المنطقة المشار إليها و التي تقع بين تلك النقطتين تمتد لمسافة 3.5 كيلو متر و هي مسافة منطقة مشروع وجهة مسار.
وفقا للافتراضات المستند إليها في هذا التقييم والمأخوذة في أغلبها من نشرة الطرح الخاصة بالشركة ، فإنه من المتوقع إنتهاء تطوير مشروع وجهة مسار بحلول عام 2039م و من المفترض أن المشروع يشتمل على 205 قطعة أرض استثمارية بمساحة 641 ألف متر مربع و إجمالي مساحة طابقية GFA تبلغ 5.7 مليون متر مربع و ستقوم الشركة ببيع حوالي 54% من تلك القطع و تطبيق نماذج مختلفة تتنوع بين التطوير و البيع و التطوير و المشاركة و التطوير والاحتفاظ على أن يتم تنفيذ شقق فندقية على 28.8% من إجمالي مساحة الأراضي الاستثمارية ، و تنفيذ فنادق على 26.3% من إجمالي مساحة الأاراضي الاستثمارية و تنفيذ وحدات سكنية و مراكز تجارية و مراكز للرعاية الصحية على مساحة 29.6% و 13.3% و 2.1% من إجمالي مساحة الأراضي الاستثمارية للمشروع على الترتيب.
يغطي مشروع وجهة مسار مساحة تبلغ 1.25 مليون متر مربع و بعد إكتمال تطوير المشروع من المتوقع أن تشتمل وجهة مسار على أكثر من 50 ألف وحدة سكنية وفندقية بقيمة تطوير إجمالية تصل إلى نحو 100 مليار ريال سعودي على أن يتم تطوير وجهة مسار خلال مدة 17 عاما لتنتهي في 2039م.
تعتبر مدينة مكة المكرمة الوجهة المقدسة الدائمة لأكثر من ملياري مسلم حول العالم
وتستهدف رؤية السعودية 2030 ثلاثين مليون معتمر بحلول 2030م ومن المتوقع أن يصل زوار مكة المكرمة إلى أكثر من 42 مليون زائر بحلول 2030م بزيادة تقدر ب 2.6 ضعف مقارنة بالأرقام الفعلية المسجلة في عام 2019م
وفقا للتقييم الرسمي لل 205 قطعة أرض استثمارية ، والمبين في نشرة الطرح ، تتجاوز القيمة الحالية لتلك الأراضي 40 مليار ريال سعودي
نتوقع أن يكون مشروع وجهة مسار من المشروعات المميزة في مكة المكرمة لسببين. السبب الأول، في حين أن معظم المخططات العقارية في جوار الحرم المكي تم تصميمها بهدف استيعاب أكبر عدد من الحجاج والمعتمرين دون التركيز على تقديم خدمات إضافية خاصة بالترفيه والتنقل والتجربة والثقافة، تقدم الشركة من خلال مكونات الوجهة المحتوية على عروض عصرية تتجاوز خدمات الضيافة، لتضم خدمات شاملة متكاملة بهدف تقديم تجربة فريدة للزوار والمقيمين في وجهة مسار
والسبب الثاني هو أن إصدار الضوابط الخاصة بإستثناء الشركات المدرجة في السوق المالية السعودية من مدلول عبارة (غير السعودي) وفقا لنظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادرة عن الهيئة بتاريخ 27/07/1446 هجرية الموافق 27/01/2025م ، والتي ستسمح للأجانب بالاستثمار في الشركات السعودية المدرجة في السوق المالية السعودية التي تملك عقارات داخل حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة شريطة: (1) ألا يتملك المستثمر الاستراتيجي الأجنبي في أسهم الشركة المدرجة و (2) ألا تتجاوز – في جميع الأوقات- ملكية الأشخاص ذوي الصفة الطبيعية و الاعتبارية الذين لا يحملون الجنسية السعودية مجتمعين نسبة 49% من أسهم الشركة المدرجة. وبالتالي فإن هذا السبب قد يجذب تدفق استثماري أجنبي ضخم ليس فقط للمشاركة في اكتتاب شركة أم القرى للتنمية والإعمار بل وأيضا للاستثمار في سهم الشركة بعد بدء التداول عليه و هذا من شأنه أن يجتذب سيولة قوية أجنبية ومحلية حتى و إن كانت الضوابط تمنع تجاوز ملكية الأجانب مجتمعين لنسبة 49% من أسهم الشركة.
رابط التقرير بداية التغطية على موقع الأول كابيتال
قسم البحوث، المصرفية الاستثمارية
AlawwalCapital@
شركة الأول كابيتال
قيمنا ،،،، ثروتننا
ترخيص هيئة السوق المالية رقم 37-14178
